Cabinet de avocatură PANŢU GABRIELA

PantuGabriela.ro

  • RSS
  • Facebook

Accesiunea imobiliară artificială

Postat de Gabriela Panţu aprilie - 14 - 2011 Comentariile sunt închise pentru Accesiunea imobiliară artificială

Art.493-494 Cod Civil reglementeazǎ douǎ cazuri de accesiune imobiliarǎ artificialǎ:

a) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrǎri fǎcute de un proprietar pe terenul sǎu cu materialele aflate în proprietatea altei persoane.

Proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrǎrii respective, prin accesiune.

El este însǎ îndatorat sǎ plǎteascǎ valoarea materialelor celui cǎruia i-au aparţinut, în baza principiului îmbogǎţirii fǎrǎ just temei.

De asemenea, poate fi obligat şi la plata de daune interese în condiţiile rǎspunderii civile delictuale.

b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrǎri fǎcute de o persoanǎ cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia.

De regulǎ, proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau lucrǎrilor realizate, având însǎ obligaţia sǎ-l despǎgubeascǎ pe constructor, tot în baza principiului îmbogǎţirii fǎrǎ justǎ cauzǎ.
Tratamentul juridic al constructorului este diferit dupǎ cum el a fost de rea-credinţǎ sau de buna-credinţǎ.

Constructorul de rea-credinţǎ este cel care ridicǎ o constructie sau face o plantaţie sau altǎ lucrare pe un teren cunoscând cǎ terenul în cauzǎ este proprietatea altuia.În acest caz, proprietarul terenului are dreptul de a opta pentru una din urmǎtoarele posibilitǎţi:

– fie invocǎ accesiunea devenind astefel proprietar al construcţiei, plantaţiei ori lucrǎrii respective, cu obligaţia de a-i plǎti constructorului de rea-credinţǎ valoarea materialelor şi preţul muncii

– fie îl obligǎ pe constructorul de rea-credinţǎ sa procedeze la desfiinţarea sau ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrǎrii respective pe cheltuiala acestuia, putând pretinde daune-interese dacǎ a suferit un prejudiciu, în condiţiile rǎspunderii civile delictuale.

Constructorul de bunǎ-credinţǎ este cel care ridicǎ o constructie sau face o plantaţie sau altǎ lucrare pe un teren având convingerea fermǎ, dar eronatǎ, cǎ terenul respectiv se aflǎ în proprietatea sa.

Buna-credinţǎ trebuie sǎ existe în momentul când s-au fǎcut lucrǎrile.

Invocând accesiunea, proprietarul terenului este îndatorat sǎ-l despǎgubeascǎ pe constructor, în baza principiului îmbogǎţirii fǎrǎ justǎ cauzǎ.

Cât priveşte întinderea obligaţiei de despǎgubire, proprietarul terenului are dreptul sa opteze între douǎ variante:

– fie sǎ-l indemnizeze pe constructor cu o sumǎ de bani egalǎ cu valoarea materialelor şi pretul muncii,

– fie sǎ-i plǎteascǎ o sumǎ de bani reprezentând sporul de valoare a terenului ca urmare a ridicǎrii construcţiei, efectuǎrii plantaţiei sau lucrǎrii.

 

Curtea Constituţionalǎ

Decizia nr.1306/13 octombrie 2009 referitoare la respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 494 din Codul civil

Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 494 din Codul civil, exceptie ridicata de Varvara Bizim in Dosarul nr. 9.558/99/2006 al Tribunalului Iasi – Sectia civila

La apelul nominal se constata lipsa partilor, fata de care procedura de citare este legal indeplinita.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate.

C U R T E A,

avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:

Prin Incheierea din 11 februarie 2009, pronuntata in Dosarul nr. 9.558/99/2006,

Tribunalul Iasi – Sectia civila a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 494 din Codul civil. Exceptia a fost ridicata de Varvara Bizim intr-o cauza civila ce are ca obiect cererea de demolare a constructiei aflate pe terenul proprietatea reclamantului.

In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorul acesteia sustine, in esenta, ca textul de lege criticat incalca dreptul de proprietate al proprietarului imobilului constructie, creand o discriminare evidenta intre dreptul de proprietate al acestuia si dreptul de proprietate asupra imobilului teren pe care este edificata constructia. Arata ca, in conditiile in care aceste drepturi sunt in concurs, dreptul de proprietate ar trebui ocrotit in mod egal, indiferent de titular si de obiectul acestui drept.

Tribunalul Iasi – Sectia civila apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata. Arata ca  art.494 din Codul civil reglementeaza accesiunea imobiliara artificiala, ca mod de dobandire a proprietatii in favoarea proprietarului bunului principal, atunci cand o plantatie, o constructie sau orice lucrare este edificata de un tert, cu materiale proprii, pe terenul altei persoane.

Proprietarul terenului beneficiaza de o prezumtie legala relativa de a fi proprietarul constructiilor sau plantatiilor, in temeiul prevederilor art. 494 din Codul civil, potrivit caruia accesiunea imobiliara artificiala se realizeaza intotdeauna in folosul proprietarului terenului, ca bun principal (superficies solo cedit).

Totodata, arata ca sustinerea potrivit careia tratamentul juridic diferit al proprietarului constructiilor sau plantatiilor fata de proprietarul terenului contravine dispozitiilor constitutionale ale  art. 16 este neintemeiata.

Potrivit dispozitiilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.

Avocatul Poporului considera ca prevederile art. 494 din Codul civil sunt constitutionale.

In acest sens, arata ca acestea nu contin privilegii sau discriminari in raport cu principiul egalitatii in drepturi si, totodata, sunt in deplina concordanta cu dispozitiile constitutionale conform carora continutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege. Face referire la Decizia Curtii Constitutionale nr. 152/2007.

Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului si Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.

C U R T E A,

examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile procurorului, dispozitiile de lege criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si Legea nr. 47/1992, retine urmatoarele:

Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, precum si ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate.

Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie prevederile art. 494 din Codul civil, avand urmatorul continut:

„Daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.

Daca proprietarul pamantului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut; el poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut suferi proprietarul locului.

Daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii.

Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri, si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului.”

Autorul exceptiei invoca incalcarea dispozitiilor constitutionale ale art. 16 alin. (2) privind egalitatea in drepturi si ale art. 44 alin. (1) si (2) referitoare la garantarea si ocrotirea dreptului de proprietate privata.

Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca textul de lege criticat a mai fost supus controlului de constitutionalitate, prin raportare si la dispozitiile art. 44 din Legea fundamentala si cu o motivare similara.

Astfel, prin Decizia nr. 395 din 24 aprilie 2007, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 330 din 16 mai 2007, Curtea a retinut ca prevederile art. 494 din Codul civil reglementeaza accesiunea imobiliara artificiala ca mod de dobandire a proprietatii in favoarea proprietarului bunului principal, atunci cand o plantatie, constructie sau orice lucrare este edificata de un tert, cu materiale proprii, pe terenul altei persoane.

Prin urmare, proprietarul terenului beneficiaza de o prezumtie legala relativa de a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor, in temeiul dispozitiilor art. 492 din Codul civil, potrivit caruia accesiunea imobiliara artificiala se realizeaza intotdeauna in folosul proprietarului terenului, ca bun principal (superficies solo cedit), oricare ar fi valoarea constructiilor sau plantatiilor edificate.

Prin decizia mentionata, Curtea a respins exceptia si a constatat ca o terta persoana care a construit cu rea-credinta pe terenul proprietatea altei persoane nu are decat un drept de creanta asupra materialelor si lucrarilor edificate, iar nu un drept real, in speta un drept de proprietate, astfel incat invocarea incalcarii dispozitiilor constitutionale referitoare la dreptul de proprietate privata nu poate fi retinuta.

Totodata, prin Decizia nr. 91 din 4 martie 2003, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 196 din 26 mai 2003, Curtea, in realizarea controlului de constitutionalitate a prevederilor art. 494 alin. 3 teza finala din Codul civil, a retinut ca acestea sunt aplicabile in cazul accesiunii imobiliare artificiale, atunci cand o terta persoana de buna-credinta realizeaza pe terenul altcuiva plantatii, constructii sau alte lucrari, folosind propriile materiale.

In aceasta situatie proprietarul fondului pe care se afla constructiile sau plantatiile facute de altul datoreaza despagubiri celui care a construit sau a plantat. Atunci cand constructorul este de buna-credinta, avand convingerea eronata ca acel teren este proprietatea sa, in mod obligatoriu proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei, cu obligatia de a-l despagubi pe constructor, fara a putea cere insa daramarea sau ridicarea lucrarilor efectuate.

Textul de lege criticat stabileste intinderea obligatiei de despagubire, oferind posibilitatea proprietarului terenului de a opta intre plata contravalorii materialelor si a pretului muncii, pe de o parte, sau plata unei sume egale cu sporul de valoare dobandit de teren, pe de alta parte.

Departe de a constitui o incalcare a dreptului de proprietate, textul de lege dedus controlului este in concordanta cu definitia data proprietatii de art. 480 din Codul civil, care prevede ca „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege”, si ofera o solutie rezonabila conflictului de interese legitime dintre proprietarul fondului si constructorul de buna-credinta pe terenul acestuia, in acord cu prevederile constitutionale ale art. 44 alin. (1) teza finala, conform carora continutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.

Intrucat nu au intervenit elemente noi, de natura sa determine reconsiderarea jurisprudentei Curtii Constitutionale, atat solutia, cat si considerentele cuprinse in aceste decizii isi pastreaza valabilitatea si in cauza de fata.

Totodata, Curtea nu poate retine nici critica de neconstitutionalitate potrivit careia prevederile art. 494 din Codul civil creeaza o discriminare evidenta intre proprietarul constructiei si proprietarul terenului pe care este edificata constructia, de vreme ce acestea se aplica in mod egal tuturor persoanelor aflate in situatia reglementata de ipoteza normei juridice, fara nicio discriminare pe criterii arbitrare.

Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, precum si al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

CURTEA CONSTITUTIONALA

In numele legii

D E C I D E:

 

Respinge exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 494 din Codul civil, exceptie ridicata de V. B. in Dosarul nr. 9.558/99/2006 al Tribunalului Iasi – Sectia civila.

Definitiva si general obligatorie.

Pronuntata in sedinta publica din data de 13 octombrie 2009.

Comentariile sunt închise.